銀行が進める住宅ローンは本当にいいもの?

銀行がすすめる住宅ローンはいい商品なのか?


銀行のパンフレットに記載された
"10年固定"という文字を見ると、
この商品を"固定金利"だと
勘違いしてしまうのではないでしょうか?

また、あなたが、
一見のお客さんとして銀行の窓口に行った場合、
基本的に銀行側がすすめてくれる住宅ローンは、
"3年固定"や"10年固定"という
当初期間固定型の商品なのですが、
まずは、この商品が変動型の住宅ローンであることを
理解しておかなくてはいけません。

おはようございます。
1craft~株式会社ストレイト~の松下です。

この商品は名前の中に固定という文字はあるものの、
借入期間中ずっと固定というわけではなく、
固定期間満了後は、
その時点の金利でもう一度同じ商品を選ぶか?
あるいは変動型に切り替えるか?
を選択するようになります。

つまり、いずれにしても、
固定期間終了後に金利を見直すことになるため、
返済額が変わる可能性が高くなるというわけです。

それゆえ、銀行側がすすめてくれたからと
安易にその商品を選択するのではなく、
本来は、将来的な金利上昇リスクをも理解した上で、
選ぶようにすべきなんですよね。

そして、この当初期間固定型を選ぶ上で、
理解しておかなければいけないことが、
金利上昇時の返済額アップに天井がない
ということです。

変動型の場合、
増額率を25%以内に抑えるというルールがあるのに対し、
この当初期間固定型には、そのルールがありません。
それゆえ、未払い利息の発生リスクはないものの、
反面、総額率が30%、40%になる可能性があります。

もし、当初固定期間中80,000円だった返済が、
見直し時に40%上がってしまうとしたら、
80,000円×1.4=112,000円まで、
一気に返済額が上がってしまうということですね。

また、この商品の多くが、
当初の期間中だけ
金利の引き下げ幅が大きくなっているのに対し、
逆に、金利見直し後は、
金利の優遇幅が縮小されるようになっています。

例を挙げるとこんな感じです。
店頭表示金利:2.95%
当初3年間金利引き下げ幅:2.45%
当初3年間貸出金利:0.505%(2.95%―2.45%)

↓(3年後)

店頭表示金利:2.95%
金利優遇幅:1.85%
4年目からの貸出金利:1.1%(2.95%ー1.85%)
といった感じですね。

つまり、市場の金利が全く上がってなかったとしても、
無条件で金利が0.6%上がってしまうというわけです。
これだけでも、手痛い返済額アップになるのに、
もし市場の金利まで上がってしまったとしたら?

仮に、店頭標準金利が、
2.95%から3.95%となれば、
3年経過後の貸出金利は2.1%になってしまうし、
4.95%になってしまったとしたら、
3年経過後の貸出金利は3.1%にもなってしまいます。

では、これを実際の数字に当てはめてみましょう。
借入3000万円、35年元利均等払い、ボーナスなし、
当初3年間の金利0.505%で試算してみますね。

この場合、当初3年間の毎月の返済額は、
77,875円となるのですが、
3年後は、もし金利が全く上がってなかったとしても、
適用金利が1.1%となるため、
返済額は85,388円となり、
返済額の上昇率が9.6%ということになります。

では、もし金利が1%上がってしまったとしたら?
この場合、3年経過後の適用金利は2.1%となり、
返済額は98,874円となります。
返済額の上昇率は27%ですね。

続いて、もし金利が2%上がってしまったとしたら?
この場合、3年経過後の適用金利は3.1%となり、
返済額は113,530円となります。
返済額の上昇率は、なんと!?45.8%です・・・

いかがですか?
いやいや、そんなに金利は上がらないでしょ?
多くの方が、そう思われるかもしれません。

しかし、絶対上がらないという保証はありません。
それゆえ、変動型の住宅ローンを選択する場合には、
このようなリスクをも理解した上で
選ぶようにする必要があるんですよね。

ということで、後から気が付いて、
取り返しがつかない状況にならないためにも、
こういったリスクも理解していただいた上で、
住宅ローン選びをしていただければと思います。

それでは、、、

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